referitoare la investigaţia declanşată prin Ordinul preşedintelui Consiliului Concurenţei nr. 165 din 21 iunie 2004 cu privire la prevederile contractului-cadru de închiriere de spaţii comerciale, încheiat între Societatea Comercială „Anchor Grup” – S.A. şi locatarii centrului comercial Plaza România
Plenul Consiliului Concurenţei,I. în baza:1. Decretului nr. 57/2004 pentru numirea membrilor Plenului Consiliului Concurenţei;2. Legii concurenţei nr. 21/1996, cu modificările şi completările ulterioare, a regulamentelor şi instrucţiunilor date în aplicarea ei;3. Ordinului preşedintelui Consiliului Concurenţei nr. 165 din 21 iunie 2004, prin care a fost declanşată investigaţia având ca obiect posibila încălcare a art. 5 alin. (1) din Legea concurenţei nr. 21/1996, cu modificările şi completările ulterioare, de către Societatea Comercială „Anchor Grup” – S.A. şi locatarii săi, prin contractul-cadru de închiriere de spaţii comerciale din centrul comercial Plaza România [art. 4.15 (V)], contract care constituie obiect al unei cereri de certificare prealabilă a neintervenţiei Consiliului Concurenţei de la prevederile art. 5 alin. (1) din aceeaşi lege, cerere depusă de Societatea Comercială „Anchor Grup” – S.A.;4. Raportului de investigaţie prezentat în Plenul Consiliului Concurenţei de către raportor, precum şi a celorlalte piese din dosarul cauzei;5. faptului că au fost îndeplinite atât procedura de transmitere a Raportului de investigaţie părţilor implicate pentru luare la cunoştinţă şi formulare de observaţii, cât şi procedura de citare pentru audierea părţilor în Plenul Consiliului Concurenţei la data de 16 mai 2005;6. declaraţiilor făcute în timpul audierii din data de 16 mai 2005 de către reprezentanţii Societăţii Comerciale "Anchor Grup" – S.A.;7. faptului că a fost întrunită condiţia de cvorum de minimum 5 membri pentru ca Plenul Consiliului Concurenţei să poată delibera şi decide în mod valabil,II. având în vedere că:1. Prin Adresa înregistrată la Consiliul Concurenţei sub nr. RS – 104 din 30 aprilie 2004, Societatea Comercială "Anchor Grup" – S.A.*1) a solicitat Consiliului Concurenţei certificarea prealabilă a neintervenţiei Consiliului Concurenţei de la prevederile art. 5 alin. (1) din Legea concurenţei nr. 21/1996, cu modificările şi completările ulterioare, denumită în continuare lege, în ceea ce priveşte prevederile contractului-cadru de închiriere de spaţii comerciale, încheiat între Societatea Comercială „Anchor Grup” – S.A. şi locatarii centrului comercial Plaza România, denumit în continuare contract.________*1) Sediu social: calea Vitan nr. 55-59, complexul Bucureşti Mall, et. 2, sectorul 3, Bucureşti; numărul de înregistrare la registrul comerţului: J40/10051/1997; codul unic de înregistrare: 10021221.2. În urma examinării informaţiilor din cererea depusă de Societatea Comercială "Anchor Grup" – S.A. şi a informaţiilor solicitate suplimentar, Consiliul Concurenţei a constatat că art. 4.15 (V) din contract intră sub incidenţa art. 5 alin. (1) din lege şi, în consecinţă, prin Ordinul preşedintelui Consiliului Concurenţei nr. 165/2004 s-a hotărât declanşarea unei investigaţii.3. Contractul este un contract-cadru de închiriere de spaţii comerciale în centrul comercial Plaza România*2), încheiat între proprietarul Societatea Comercială "Anchor Grup" – S.A. şi o serie de agenţi economici care îşi vor desfăşura activităţile specifice în cadrul respectivului centru comercial._______*2) Localizat în Bucureşti, bd.Timişoara nr. 26, sectorul 6.4. În condiţiile prevăzute în contract, proprietarul se obligă să dea în chirie chiriaşului, iar chiriaşul se obligă să închirieze de la proprietar spaţiul în locaţie.5. Durata contractului începe la data intrării în vigoare (data la care a fost semnat de toate părţile) şi se termină după 5 ani de locaţie, cu excepţia cazurilor de reziliere, în temeiul prevederilor acestuia.6. Clauza din contract supusă în special atenţiei Consiliului Concurenţei prin cererea de neintervenţie depusă este clauza 4.15 (V) cu privire la obligaţiile chiriaşului, şi anume:"chiriaşul se obligă:(…)să nu deschidă magazine sub aceeaşi denumire, să nu comercializeze aceleaşi mărci sau să desfăşoare aceleaşi activităţi, sau să folosească spaţii cu aceeaşi destinaţie ca cele menţionate în Anexa 4, pe o rază de 2 km în jurul Proprietăţii, fără acordul scris prealabil al Proprietarului. Acordul Proprietarului poate să nu fie dat, la libera apreciere a acestuia, sau, în cazul în care este dat, poate fi condiţionat astfel cum Proprietarul consideră necesar.Părţile înţeleg că această clauză intră în vigoare la data, sub condiţia şi în limitele deciziei Consiliului Concurenţei în ceea ce priveşte valabilitatea acordului între Părţi.Părţile vor depune toate diligenţele pentru a efectua actele şi/sau modificările la această clauză pe care le-ar solicita Consiliul Concurenţei pentru aprobarea clauzei şi care ar fi necesare pentru a produce efecte juridice şi/sau economice în cea mai mare măsură posibilă similare cu cele avute în vedere de Părţi la încheierea Contractului de închiriere."7. Conform art. 5 alin. (1) din lege, "sunt interzise orice înţelegeri exprese sau tacite între agenţi economici ori asociaţiile de agenţi economici, orice decizii luate de asociaţiile de agenţi economici şi orice practici concertate, care au ca obiect sau au ca efect restrângerea, împiedicarea ori denaturarea concurenţei pe piaţa românească sau pe o parte a acesteia (…)".8. Piaţa relevantă a produsului cuprinde toate produsele sau serviciile care sunt considerate de consumatori ca interschimbabile sau înlocuibile, datorită caracteristicilor, preţurilor şi utilităţii date acestora.9. Un punct de vânzare, la fel ca şi un produs, are succes doar dacă răspunde nevoilor pieţei.Dacă un produs se cumpără pentru utilităţile pe care le oferă, un punct de vânzare este frecventat mai ales pentru serviciile pe care le oferă (accesibilitate, posibilităţi de alegere, spaţii de parcare, alte diverse servicii); mai rar el este frecventat pentru el însuşi.10. Un centru comercial tip "mall", prin anvergura operaţiunilor care se desfăşoară în acesta şi imaginea lui, reprezintă un centru comercial cu standarde ridicate, printre care:– calitatea produselor/serviciilor;– diversitatea produselor/serviciilor;– accesibilitate (parcare, orar maximal);– alte diverse servicii (curăţenie, pază, aer condiţionat, scări rulante etc.).11. Comisia Uniunii Europene a constatat existenţa a diferite categorii de comercianţi en dιtail de produse alimentare sau nealimentare, care se disting după modul de exercitare a punctului de vânzare (cu autoservire, prin intermediul unui vânzător), diversitatea de familii de produse comercializate, varietatea sortimentelor şi mărimea suprafeţelor de vânzare. În acest mod s-a făcut o distincţie între micile magazine de cartier, magazinele cu suprafeţe medii (supermarketuri) sau mari (hipermarketuri) şi magazinele care practică discontul.12. Luând în considerare obiectul acordului supus analizei (de închiriere de spaţii comerciale), precum şi tipul serviciilor prestate de către locatari într-un centru comercial tip "mall", piaţa relevantă a produsului se defineşte ca fiind constituită din:– piaţa serviciilor de închiriere a spaţiilor comerciale din cadrul centrelor comerciale tip "mall"*3);__________*3) Se consideră a fi un centru comercial de tip "mall" un centru comercial care beneficiază de caracteristicile prezentate anterior.– piaţa serviciilor de comerţ cu amănuntul al produselor nealimentare;– piaţa serviciilor de comerţ cu amănuntul al produselor alimentare*4);_________*4) Piaţa serviciilor de comerţ cu amănuntul al produselor alimentare sau nealimentare se poate subdivide în mai multe pieţe în funcţie de tipul acestora, însă o şi mai mare divizare a pieţei produsului nu este necesară pentru cazul supus analizei. Comisia Uniunii Europene, prin deciziile luate, a identificat patru mari pieţe, acestea fiind constituite din alte subpieţe: produse de larg consum: (1) lichide; (2) drogherii; (3) parfumerie/igienă; (4) băcănie; (5) parafarmaceutice; (6) produse perisabile în autoservire; produse proaspete tradiţionale: (7) mezeluri; (8) peşte; (9) fructe şi legume; (10) pâine şi patiserie proaspătă; (11) măcelării; bazar: (12) bricolaj; (13) casă; (14) cultură; (15) joc/timp liber/relaxare; (16) grădină; (17) automobile; electrocasnice/foto/cinema/sunet: (18) electrocasnice mari; (19) electrocasnice mici; (20) foto/cinema; (21) hi-fi/sunet; (22) TV/video; (23) textile, încălţăminte.– piaţa serviciilor de alimentaţie publică;– alte pieţe.13. Definirea pieţei relevante a produsului a rămas deschisă, în funcţie de toate activităţile care sunt desfăşurate sau se vor desfăşura de către locatari în centrul comercial Plaza România.14. Piaţa relevantă geografică cuprinde aria în care sunt localizaţi agenţii economici implicaţi în comercializarea produselor incluse în piaţa produsului, în condiţii similare de concurenţă, şi care poate fi delimitată de ariile geografice învecinate.14.1. Piaţa serviciilor de închiriere a spaţiilor comerciale din cadrul centrelor comerciale tip "mall"14.1.1. Piaţa relevantă geografică se defineşte în funcţie de "zona de captură" a acestora (zona geografică în care consumatorii aleg să-şi facă cumpărăturile în respectiva unitate comercială).14.1.2. În condiţiile existenţei în Bucureşti a unui număr redus de centre comerciale tip "mall", "zona de captură" a acestora este constituită din teritoriul întregului municipiu (datorită numărului mic al acestora raportat la populaţia Bucureştiului).14.1.3. Prin sporirea numărului centrelor comerciale se va asista la un efect de expulzare din preferinţele clienţilor a centrelor comerciale aflate la distanţe mai mari, în consecinţă "zona de captură" va fi redusă la zone mai restrânse decât întregul teritoriu al municipiului Bucureşti.14.1.4. Comisia Europeană a definit piaţa geografică ca fiind "zona de captură" din interiorul căreia o unitate comercială îşi atrage clienţii, iar adesea aceasta este definită ca fiind zona geografică de unde se poate ajunge la respectiva unitate comercială în mai puţin de 10-30 de minute de mers cu maşina.În consecinţă, nu s-a definit ca fiind întregul teritoriu al unei localităţi.14.1.5. Pentru prezenta analiză, în condiţiile existente în prezent în Bucureşti, piaţa relevantă geografică se defineşte în sensul cel mai larg, respectiv ca fiind constituită din întregul teritoriu al municipiului Bucureşti.14.2. Piaţa serviciilor de comerţ cu amănuntul al produselor nealimentare; piaţa serviciilor de comerţ cu amănuntul al produselor alimentare; piaţa serviciilor de alimentaţie publică, alte pieţeAceste pieţe relevante ale produsului se definesc în funcţie de activităţile desfăşurate de către locatarii centrului comercial Plaza România.14.2.1. Locatarii centrului comercial Plaza România se pot concura în condiţii similare:(i) la nivelul municipiului Bucureşti, cu locatarii/proprietarii centrelor comerciale active la nivelul întregului municipiu Bucureşti, precum şi cu agenţii economici care prestează servicii similare celor din "mall" şi activează pe întregul teritoriu al municipiului Bucureşti (de exemplu cinematografele, fast food-urile);(îi) la nivelul unei arii distincte a municipiului Bucureşti (cartier, stradă etc.), cu locatarii/proprietarii spaţiilor care au o "zonă de captură" a clienţilor redusă (spaţii de dimensiuni mici în care se comercializează un asortiment restrâns de produse, care nu dispun de vad comercial etc.).14.2.2. Pentru prezenta analiză, în condiţiile existente în prezent în Bucureşti, piaţa relevantă geografică se defineşte în sensul cel mai larg, respectiv ca fiind constituită din întregul teritoriu al municipiului Bucureşti.15. Structura pieţei15.1. Piaţa serviciilor de închiriere a spaţiilor comerciale din cadrul centrelor comerciale tip "mall" din Bucureşti15.1.1. Centrele comerciale care prin caracteristicile de care dispun pot fi considerate concurente ale centrului comercial Plaza România sunt Bucureşti Mall, Unirea Shopping Center, Cora şi Carrefour.15.1.2. Indicatorul avut în vedere pentru calculul cotelor de piaţă deţinute de Societatea Comercială "Anchor Grup" – S.A. şi concurenţii săi este suprafaţa comercială destinată închirierii.15.1.3. Plaza România şi Bucureşti Mall*5) au deţinut în anul 2004, pe piaţa serviciilor de închiriere a spaţiilor comerciale din cadrul centrelor comerciale tip "mall" din Bucureşti, cote de piaţă de 24,52%, respectiv 19,81%.________*5) Centru comercial deţinut în proprietate de Societatea Comercială "Anchor Grup" – S.A.Concurenţii Plaza România şi Bucureşti Mall au deţinut în anul 2004 următoarele cote de piaţă: Unirea Shopping Center (20,64%), Carrefour Militari (13,07%), Carrefour Orhideea (12,44%), Carrefour Colentina (1,86%), Cora (7,66%).15.2. Piaţa serviciilor de comerţ cu amănuntul al produselor nealimentare din Bucureşti; piaţa serviciilor de comerţ cu amănuntul al produselor alimentare din Bucureşti; piaţa serviciilor de alimentaţie publică din Bucureşti; alte pieţe15.2.1. Cotele de piaţă ale locatarilor centrului comercial Plaza România sunt preponderent mici, datorită numărului mare de concurenţi ai acestora.15.2.2. O analiză foarte exactă a cotelor de piaţă deţinute de către locatarii cu care au fost încheiate până în prezent contracte de închiriere în cadrul centrului comercial Plaza România nu este suficientă deoarece nu ar acoperi restul de locatari care vor închiria spaţii comerciale.16. Întrucât pe o rază de 2 km în jurul centrului comercial Plaza România toţi locatarii sau potenţialii locatari nu îşi vor mai desfăşura activităţile specifice timp de 5 ani, iar (conform notificării) acest perimetru este o zonă cu o densitate mare de populaţie, în care în prezent nu se mai regăsesc alte centre comerciale care închiriază spaţii comerciale, clauza supusă analizei va avea următoarele efecte negative din punct de vedere concurenţial:– datorită dimensiunii şi caracteristicilor centrului comercial Plaza România, acesta va atrage unele dintre cele mai importante societăţi care închiriază spaţii comerciale pentru desfăşurarea activităţii specifice; acest aspect, luat în considerare de către un alt posibil investitor, care doreşte să construiască un centru comercial destinat închirierii în respectiva arie geografică, va constitui o barieră la intrarea pe piaţa serviciilor de închiriere a spaţiilor comerciale.În acest context, Societatea Comercială "România Hipermarche" – S.A. a anunţat construcţia unui nou hipermagazin Cora în zona Lujerul în anul 2005 (în apropiere de Plaza România);– va fi restrânsă concurenţa între societăţile comerciale care activează în această zonă şi astfel consumatorii vor fi prejudiciaţi, întrucât:● societăţile comerciale care vor închiria spaţii în centrul comercial Plaza România nu îşi vor mai putea deschide alte puncte de vânzare pe o rază de 2 km în jurul acestui centru comercial;● dacă unele societăţi care deja desfăşoară activităţi în această arie vor încheia contracte cu Societatea Comercială "Anchor Grup" – S.A. vor trebui să închidă respectivele puncte de vânzare;● va fi redusă concurenţa intramarcă (pentru societăţile care practică preţuri diferite pentru acelaşi tip de produs/serviciu; în cazul în care ulterior încheierii contractului cu Societatea Comercială "Anchor Grup" – S.A. vor dori să îşi extindă activitatea în respectiva arie geografică sau în cazul în care ulterior deschiderii unui punct de vânzare în respectiva arie geografică vor dori să îşi extindă activitatea în centrul comercial Plaza România);– în cazul în care şi alte centre comerciale vor include o astfel de clauză în contractele încheiate cu locatarii lor, se va realiza o împărţire a clienţilor între acestea şi astfel se va reduce concurenţa între ele.După cum s-a precizat, se estimează ca în anul 2005 să se deschidă un nou hipermagazin Cora în apropiere de Plaza România, hipermagazin care va include, asemănător primului hipermagazin, şi o galerie de 35-40 de magazine şi restaurante. Prin clauza 4.15 (V) din contract, Societatea Comercială "Anchor Grup" – S.A. va putea interzice locatarilor Plaza România de a pătrunde şi în acest centru comercial, iar alţi agenţi economici care vor dori să desfăşoare activităţi într-un asemenea centru comercial vor trebui să aleagă între Plaza România şi Cora.Existenţa în cele două centre comerciale a unor agenţi economici distincţi poate conduce la reducerea concurenţei între acestea prin diverse servicii oferite: parcare, pază, curăţenie, ambianţă, orar etc.17. În cadrul şedinţei de audiere din data de 16 mai 2005 reprezentanţii Societăţii Comerciale "Anchor Grup" – S.A. şi-au luat angajamentul de a renunţa la clauza prevăzută la art. 4.15 (V) din toate contractele de închiriere de spaţii comerciale, încheiate până în prezent cu locatarii centrului comercial Plaza România, iar pentru contractele care vor fi încheiate în viitor se va renunţa la aceasta; la data de 16 mai 2005*6) acest angajament a fost transmis Consiliului Concurenţei sub formă scrisă._________*6) Prin Adresa Societăţii Comerciale "Anchor Grup" – S.A. nr. 12.421 din 16 mai 2005, înregistrată la Consiliul Concurenţei sub nr. RG – 3.356 din 16 mai 2005.Angajamentul Societăţii Comerciale "Anchor Grup" – S.A. are următorul conţinut:"Subscrisa S.C. ANCHOR GRUP – S.A., cu sediul în Bucureşti, calea Vitan nr. 55-59, et. 2, sectorul 3, nr. de înregistrare la registrul comerţului J40/10051/1997, cod unic de înregistrare 10021221, reprezentată de domnul Ali Ergun Ergen – director general, vă aducem la cunoştinţă prin prezenta că renunţăm la art. 4.15 (V) din toate contractele-cadru de închiriere de spaţii comerciale din centrul comercial Plaza România, prezente şi viitoare. Totodată, vă aducem la cunoştinţă prin prezenta că ne obligăm să vă transmitem cât mai curând actele doveditoare privind eliminarea clauzei respective din contractele de închiriere.ANCHOR GRUP – S.A.Ali Ergun Ergen,director general"18. Concluzii18.1. Înainte de a stabili o înţelegere, agenţii economici implicaţi pot solicita Consiliului Concurenţei o certificare prealabilă că nu există temei pentru intervenţia sa cu privire la comportamentul concurenţial preconizat.18.2. Nespecificarea în contract a denumirii chiriaşului, a activităţii desfăşurate şi a produselor/serviciilor comercializate a implicat luarea în considerare a tuturor acordurilor care au fost încheiate, a tuturor acordurilor care vor fi încheiate în viitor, precum şi a pieţelor sau posibilelor pieţe pe care acţionează sau vor acţiona locatarii.Nespecificarea în contract a datei intrării în vigoare a acestuia (se prevede doar că este încheiat pe o perioadă de 5 ani) a implicat luarea în considerare şi a perioadelor viitoare, ca urmare a contractelor care vor fi încheiate în viitor.Contractele de închiriere, încheiate sau care vor fi încheiate de Societatea Comercială "Anchor Grup" – S.A., sunt contracte distincte (încheiate cu agenţii economici diferiţi care acţionează pe diferite pieţe), iar contractul-cadru notificat include toate contractele încheiate sau care vor fi încheiate de Societatea Comercială "Anchor Group" – S.A.18.3. Ca urmare a investigaţiei declanşate s-a constatat o serie de efecte negative din punct de vedere concurenţial ale clauzei 4.15 (V) din contract.18.4. Clauza 4.15 (V) din contract va avea ca efect restrângerea, împiedicarea ori denaturarea concurenţei pe piaţa relevantă definită şi în consecinţă conduce la încălcarea art. 5 alin. (1) din lege.18.5. Ca urmare a angajamentului Societăţii Comerciale "Anchor Grup" – S.A. de a modifica contractele încheiate până în prezent cu locatarii Plaza România, precum şi datorită faptului că în contractele viitoare această clauză nu va mai fi introdusă, contractul analizat, în forma modificată, nu conduce la încălcarea prevederilor art. 5 alin. (1) din lege,în temeiul art. 21 alin. (4) lit. a) din Legea concurenţei nr. 21/1996, cu modificările şi completările ulterioare,DECIDE: +
Articolul 1Se ia act de cererea Societăţii Comerciale "Anchor Grup" – S.A., care are următorul conţinut:"Subscrisa S.C. ANCHOR GRUP – S.A., cu sediul în Bucureşti, calea Vitan nr. 55-59, et. 2, sectorul 3, nr. de înregistrare la registrul comerţului J40/10051/1997, cod unic de înregistrare 10021221, reprezentată de domnul Ali Ergun Ergen – director general, vă aducem la cunoştinţă prin prezenta că renunţăm la art. 4.15 (V) din toate contractele-cadru de închiriere de spaţii comerciale din centrul comercial Plaza România, prezente şi viitoare. Totodată, vă aducem la cunoştinţă prin prezenta că ne obligăm să vă transmitem cât mai curând actele doveditoare privind eliminarea clauzei respective din contractele de închiriere.ANCHOR GRUP – S.A.Ali Ergun Ergen,director general" +
Articolul 2Societatea Comercială "Anchor Grup" – S.A. aşa cum s-a obligat, va modifica până la data de 1 septembrie 2005 toate contractele de închiriere de spaţii comerciale, încheiate până în prezent cu locatarii centrului comercial Plaza România, iar pentru contractele care vor fi încheiate în viitor se va renunţa la clauza prevăzută la art. 4.15 (V).Copii de pe aceste înscrisuri vor fi transmise neîntârziat Consiliului Concurenţei. +
Articolul 3Prezenta decizie poate fi atacată, conform art. 52 alin. (4) din lege, la Curtea de Apel Bucureşti, Secţia contencios administrativ, în termen de 30 de zile de la comunicare. +
Articolul 4În conformitate cu art. 62 din lege, prezenta decizie va fi publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, pe cheltuiala Societăţii Comerciale "Anchor Grup" – S.A., şi pe pagina de Internet a Consiliului Concurenţei. +
Articolul 5Prezenta decizie intră în vigoare la data comunicării sale de către Secretariatul general al Consiliului Concurenţei. +
Articolul 6Secretariatul general va transmite prezenta decizie:Societăţii Comerciale "Anchor Grup" – S.A.Bucureşti, calea Vitan nr. 55-59, et. 2, sectorul 3.Preşedintele Consiliului Concurenţei,Mihai BerindeBucureşti, 17 mai 2005.Nr. 88.__________
