DECIZIE nr. 8 din 27 septembrie 1999

cu privire la aplicarea unor dispoziţii din Codul civil referitoare la posibilitatea locatarului de a dobândi, prin uzucapiune, dreptul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul locatiunii



Sub preşedinţia vicepreşedintelui Curţii Supreme de Justiţie, Paul Florea, s-a luat în examinare recursul în interesul legii, formulat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Suprema de Justiţie, cu privire la aplicarea unor dispoziţii din Codul civil referitoare la posibilitatea locatarului de a dobândi, prin uzucapiune, dreptul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul locatiunii.Ministerul Public a fost reprezentat de Ion Ionescu, prim-adjunct al procurorului general al Parchetului de pe lângă Curtea Suprema de Justiţie.Reprezentantul Ministerului Public a susţinut recursul în interesul legii, cerând să se decidă în sensul că locatarul, exercitând o posesie precara, nu poate dobândi prin uzucapiune proprietatea asupra imobilului ce face obiectul locatiunii.SECŢIILE UNITE,deliberând asupra recursului în interesul legii, constata următoarele:În practica instanţelor judecătoreşti nu exista un punct de vedere unitar în legătură cu aplicarea dispoziţiilor din Codul civil referitoare la posesiunea cerută pentru a prescrie în cazul locatarului.Astfel, unele instanţe au hotărât ca locatarul poate dobândi prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra imobilului închiriat, considerând ca el exercita o posesie utila asupra acelui imobil.Alte instanţe, dimpotriva, au decis ca locatarul nu poate dobândi prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra imobilului închiriat, deoarece actele exercitate de el în aceasta calitate asupra imobilului respectiv au caracter precar.Aceasta din urma soluţie este cea legală.În sistemul Codului nostru civil uzucapiunea este un mod originar de dobândire a proprietăţii unui bun imobil, ca efect al exercitării posesiunii utile asupra acelui bun un interval de timp determinat de lege.Pentru dobândirea dreptului de proprietate imobiliară prin uzucapiunea de 30 de ani, astfel cum este reglementată în art. 1890 din Codul civil, este necesar să fie îndeplinite, cumulativ, doua condiţii: posesia propriu-zisa să fie utila, adică neviciata, şi să fie exercitată neintrerupt timp de 30 de ani, indiferent dacă posesorul este de buna-credinţa sau de rea-credinţa.În acest sens, în art. 1846 alin. 1 din Codul civil se prevede că "orice prescripţie este fondată pe faptul posesiunii", precizându-se, în alineatul următor, ca "posesiunea este deţinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitată, una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele nostru".Rezultă deci ca posesiunea juridică, adică cea apărată de lege ca manifestare exterioară a unui drept, consta atât în exercitarea în fapt a unor acte asupra bunului, cat şi în posibilitatea de a exercita acele acte ca manifestare a pretentiunii existenţei unui drept asupra bunului respectiv, fie sub forma dreptului de proprietate în întregul său, fie sub forma unui atribut al acestuia.Exercitarea în fapt a unor acte asupra bunului, adică simpla detenţiune, poate avea loc în numele detentorului însuşi sau în numele altuia, în acest din urmă caz beneficiile posesiunii juridice aparţinând celui a cărui pretentiune de drept se manifesta prin intermediul detentorului de fapt.În conformitate cu prevederile art. 1847 din Codul civil, "ca să se poată prescrie, se cere o posesiune continua, neîntreruptă, netulburata, publică şi sub nume de proprietar".Prin art. 1853 din Codul civil se prevede că "actele ce exercitam sau asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adică în calitate de locatari, depozitari, uzufructuari etc. sau asupra unui lucru comun, în puterea destinaţiei legale a aceluia, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar", precum şi ca "tot asemenea este posesia ce am exercita asupra unui bun al altuia, prin simpla ingaduinta a proprietarului sau".Cu toate că nu este tratata ca viciu al posesiei în Codul civil, precaritatea poate fi considerată mai mult decât atât, şi anume ca o lipsa a insesi posesiei, deoarece este lipsită de "animus domini", adică de elementul intentional al posesiei.Precaritatea, deşi echivaleaza cu o lipsa a posesiei insesi, în conceptia Codului civil apare totuşi ca un viciu absolut şi perpetuu al posesiei, pentru ca persoanele enumerate în art 1853 din Codul civil poseda pentru altul: locatarul pentru proprietar, depozitarul pentru depozitant, uzufructuarul pentru nudul proprietar.Prin Codul civil este reglementată însă şi intervertirea precaritatii sau a titlului posesiei, admiţându-se ca, în anumite situaţii, detenţia precara se poate transforma în posesie propriu-zisa. Art. 1858 din Codul civil enumera următoarele cazuri:– când deţinătorul lucrului primeşte cu buna-credinţa de la altul decât adevăratul proprietar un titlu translativ de proprietate în privinta lucrului deţinut, el devine posesor propriu-zis, ca de exemplu, atunci când un chiriaş, la moartea proprietarului, cumpara imobilul închiriat de la o persoană pe care o crede mostenitoare a defunctului. Din momentul cumpărării devine posesor propriu-zis, incetand de a mai fi un detentor precar;– când deţinătorul lucrului neagă dreptul celui de la care deţine posesiunea, prin acte de rezistenta, la exerciţiul dreptului sau, titlul precar se afla intervertit şi posesiunea devine utila. În aceasta situaţie nu este însă suficient ca detentorul sa nege pur şi simplu dreptul autorului sau, adică să se limiteze a spune că nu recunoaşte acest drept, ci el trebuie să manifeste voinţa sa de a poseda în contra voinţei autorului sau prin acte reale, prin "acte de rezistenta", susceptibile sa provoace un conflict între el şi proprietar relativ la cesiunea proprietăţii. Astfel de acte pot fi o notificare facuta proprietarului de către chiriaş, prin care îi pune în vedere că nu îi va mai plati chiria, sau dacă, în cazul în care conflictul devine litigios în faţa instanţelor judecătoreşti, se apara prin probe în contra pretenţiilor proprietarului;– titlul precar se mai interverteste în titlu util, atunci când lucrul este transmis, printr-un act cu titlu particular translativ de proprietate, de către detentorul precar unei persoane de buna-credinţa;– în fine, titlul precar se interverteste în titlu util şi în cazul în care transmisiunea lucrului se face printr-un act cu titlu universal unei persoane de buna-credinţa. Buna-credinţa, în aceasta situaţie, consta în faptul ca succesorul nu stia ca defunctul detinea lucrul ca un simplu detentor precar.Prin urmare detenţia locatarului, fiind viciata de precaritate, nu poate conduce, prin uzucapiune, la dobândirea proprietăţii asupra imobilului ce face obiectul locatiunii.În consecinţa, în temeiul art. 26 lit. b) din Legea Curţii Supreme de Justiţie nr. 56/1993, republicată, precum şi al art. 329 din Codul de procedură civilă, urmează a se admite recursul în interesul legii şi a se stabili ca locatarul, exercitând o posesie precara, nu poate dobândi proprietatea, prin uzucapiune, asupra imobilului ce face obiectul locatiunii.PENTRU ACESTE MOTIVEÎN NUMELE LEGIIDECIDE:Admite recursul în interesul legii.În temeiul prevederilor art. 1853 din Codul civil, stabileşte ca locatarul, exercitând o posesie precara, nu poate dobândi proprietatea, prin uzucapiune, asupra imobilului ce face obiectul locatiunii.Pronunţată în şedinţa publică la data de 27 septembrie 1999.Vicepreşedintele CurţiiSupreme de Justiţie,Paul FloreaPrim-magistrat-asistent,Ioan Raileanu––––

	Redacția Lex24 Drept la Sursa!
	Articole Urmărește