DECIZIE nr. 393 din 19 martie 2009

referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 15, art. 24 alin. (4), art. 46, art. 47, art. 48, art. 49 alin. (1), art. 50 şi art. 51 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari



Acsinte Gaspar – preşedinteAspazia Cojocaru – judecătorPetre Lăzăroiu – judecătorIon Predescu – judecătorTudorel Toader – judecătorAugustin Zegrean – judecătorSimona Ricu – procurorValentina Bărbăţeanu – magistrat-asistentPe rol se află soluţionarea excepţiei de neconstituţionalitate a prevederilor art. 15, art. 24 alin. (4), art. 46, 47, 48, art. 49 alin. (1), art. 50 şi 51 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, excepţie ridicată de Şerban Alexandru Dimitriu şi Simona Liliana Dimitriu în Dosarul nr. 14.696/301/2007 al Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti – Secţia civilă.La apelul nominal se constată lipsa părţilor, faţă de care procedura de citare este legal îndeplinită.Magistratul-asistent învederează Curţii că la dosarul cauzei autorii excepţiei au transmis note scrise prin care solicită admiterea excepţiei.Cauza fiind în stare de judecată, preşedintele acordă cuvântul reprezentantului Ministerului Public. Acesta pune concluzii de respingere a excepţiei de neconstituţionalitate, apreciind că textele de lege criticate nu contravin dispoziţiilor din Legea fundamentală şi din celelalte documente internaţionale invocate de autorii excepţiei.CURTEA,având în vedere actele şi lucrările dosarului, constată următoarele:Prin Decizia civilă nr. 1.622 R din 17 septembrie 2008, pronunţată în Dosarul nr. 22.302, Tribunalul Bucureşti – Secţia a IV-a civilă a admis recursul formulat împotriva încheierii prin care Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti – Secţia civilă a respins ca inadmisibilă cererea de sesizare a Curţii Constituţionale cu excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 15, art. 24 alin. (4), art. 46, art. 47, art. 48, art. 49 alin. (1), art. 50 şi art. 51 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi a sesizat Curtea Constituţională cu soluţionarea acestei excepţii. Excepţia a fost ridicată de Şerban Alexandru Dimitriu şi Simona Liliana Dimitriu într-o cauză având ca obiect pretenţii.În motivarea excepţiei se arată, în esenţă, că prin instituirea obligaţiei proprietarului de a permite unui delegat al asociaţiei accesul în apartamentul său se nesocoteşte inviolabilitatea domiciliului, iar prin impunerea opozabilităţii hotărârilor asociaţiei de proprietari inclusiv faţă de proprietarii care nu şi-au exprimat voinţa de a deveni membri ai acesteia se încalcă dreptul la libera asociere. În acest sens, autorii excepţiei invocă jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului care a statuat că libertatea de asociere include şi dreptul de a refuza aderarea la o asociaţie. Arată că se instituie taxe excesive asupra proprietarilor neasociaţi, care sunt obligaţi să achite cheltuieli stabilite arbitrar de aceasta, fără consultarea celor care nu sunt membri. De asemenea, în opinia autorilor, dispoziţiile legale criticate încalcă principiul garantării şi ocrotirii egale a dreptului de proprietate, precum şi interdicţia de a stabili în sarcina cetăţenilor, în plus faţă de taxe şi impozite, a oricăror alte prestaţii, "prin reglementarea unor prelevări abuzive şi discreţionare din patrimoniul unor persoane". În fine, precizează că se încalcă dreptul de acces liber la justiţie şi dreptul la un proces echitabil, întrucât asociaţia de proprietari poate acţiona în justiţie, pentru neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei, orice proprietar, chiar dacă nu este membru al asociaţiei, aceasta fiind scutită de la plata taxei de timbru şi având posibilitatea de a înscrie în cartea funciară un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor debitorilor, care poate fi radiat numai prin prezentarea unui înscris prin care se confirmă plata sumei datorate, iar nu şi a unuia prin care se constată că suma nu este datorată.Tribunalul Bucureşti – Secţia a IV-a civilă a sesizat Curtea Constituţională cu soluţionarea excepţiei de neconstituţionalitate, fără să îşi exprime opinia cu privire la constituţionalitatea textelor de lege ce formează obiect al acesteia.Potrivit prevederilor art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, încheierea de sesizare a fost comunicată preşedinţilor celor două Camere ale Parlamentului, Guvernului şi Avocatului Poporului, pentru a-şi exprima punctele de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate.Guvernul apreciază că excepţia este neîntemeiată, arătând că din analiza ansamblului criticilor rezultă că, în realitate, majoritatea acestora vizează modul de stabilire a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, acestea nereprezentând însă probleme de constituţionalitate, ci de interpretare şi aplicare a legii.Avocatul Poporului consideră că textele de lege criticate sunt constituţionale, întrucât nu aduc atingere sub niciun aspect principiului garantării dreptului la apărare, accesului liber la justiţie sau dreptului de proprietate. Proprietarii neasociaţi au posibilitatea de a se adresa justiţiei pentru a-şi valorifica pretenţiile faţă de asociaţie.Preşedinţii celor două Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctele lor de vedere.CURTEA,examinând încheierea de sesizare, punctele de vedere ale Guvernului şi Avocatului Poporului, raportul întocmit de judecătorul-raportor, concluziile procurorului, dispoziţiile legale criticate, raportate la prevederile Constituţiei, precum şi Legea nr. 47/1992, reţine următoarele:Curtea Constituţională a fost legal sesizată şi este competentă, potrivit dispoziţiilor art. 146 lit. d) din Constituţie, precum şi ale art. 1 alin. (2), ale art. 2, 3, 10 şi 29 din Legea nr. 47/1992, să soluţioneze excepţia de neconstituţionalitate.Obiectul excepţiei de neconstituţionalitate îl constituie prevederile art. 15, art. 24 alin. (4), art. 46, 47, 48, art. 49 alin. (1), art. 50 şi 51 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 490 din 23 iulie 2007, care au următorul cuprins:– Art. 15: "Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat să accepte accesul în apartamentul sau în spaţiul său al unui delegat al asociaţiei, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaţiu. Fac excepţie cazurile de urgenţă, când accesul se poate face fără preaviz.";– Art. 24 alin. (4): "(4) Hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari sunt obligatorii şi pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari.";– Art. 46: "Toţi proprietarii au obligaţia să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuţie ce le revine la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaţia de proprietari."– Art. 47: "Cheltuielile asociaţiei de proprietari sunt următoarele:a) cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în proprietăţi individuale; … b) cheltuieli pe consumuri individuale; … c) cheltuieli pe cota-parte indiviză, în funcţie de suprafaţa utilă a proprietăţii individuale; … d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaţiei de proprietari; … e) cheltuieli pe consumatori tehnici; … f) cheltuieli de altă natură." … – Art. 48: "(1) Stabilirea şi repartizarea sumei care priveşte proprietatea comună ce revine fiecărui proprietar din cadrul condominiului se fac proporţional cu cota-parte indiviză din proprietatea comună.(2) Cheltuielile efectuate de asociaţia de proprietari pentru plata unor servicii de utilităţi publice sau de altă natură, legate de proprietăţile individuale din condominiu şi care nu se facturează individual pe fiecare dintre acestea, se repartizează după acelaşi criteriu care a stat la baza emiterii facturii, în conformitate cu prevederile contractului încheiat cu furnizorul respectivului serviciu."; … – Art. 49 alin. (1): "(1) Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat.";– Art. 50: "(1) Asociaţia de proprietari are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.(2) Acţiunea asociaţiei de proprietari este scutită de taxă de timbru. … (3) Sentinţa dată în favoarea asociaţiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusă în aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă."; … – Art. 51: "(1) Asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.(2) Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă. Privilegiul se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate. … (3) Operaţiunile de publicitate imobiliară privitoare la privilegiul prevăzut la alin. (1) şi (2) sunt scutite de taxă de timbru." … În opinia autorilor excepţiei de neconstituţionalitate, textele de lege criticate contravin dispoziţiilor din Constituţie cuprinse în art. 16 – Egalitatea în drepturi, art. 21 – Accesul liber la justiţie, art. 26 – Viaţa intimă, familială şi privată, art. 27 – Inviolabilitatea domiciliului, art. 40 – Dreptul de asociere, art. 44 – Dreptul de proprietate privată, art. 53 – Restrângerea exerciţiului unor drepturi sau al unor libertăţi şi în art. 56 alin. (3) potrivit căruia sunt interzise orice alte prestaţii financiare, în afară de taxele, impozitele şi alte prestaţii stabilite prin lege, în situaţii excepţionale. De asemenea, mai sunt invocate şi următoarele prevederi din Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale: art. 6 Dreptul la un proces echitabil, art. 8 – Dreptul la respectarea vieţii private şi de familie, art. 11 – Libertatea de întrunire şi de asociere, art. 13 – Dreptul la un recurs efectiv şi art. 14 – Interzicerea discriminării. Autorii excepţiei îşi raportează criticile şi la unele dispoziţii din Declaraţia Universală a Drepturilor Omului: art. 7 referitor la egalitatea tuturor oamenilor, art. 8 care conferă oricărei persoane dreptul de a se adresa în mod efectiv instanţelor judiciare naţionale, art. 12 care interzice imixtiunile în viaţa particulară, familie, domiciliu sau corespondenţă, art. 17 privind proprietatea şi art. 20 paragraful 2 potrivit căruia nimeni nu poate fi silit să facă parte dintr-o asociaţie. În plus, se pretinde încălcarea art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale privind protecţia proprietăţii, precum şi a următoarelor dispoziţii din Pactul internaţional cu privire la drepturile civile şi politice: art. 14 care consacră egalitatea tuturor oamenilor în faţa instanţelor judecătoreşti şi garanţiile procesului echitabil, art. 22 privind dreptul la asociere şi art. 26 care statuează cu privire la egalitatea tuturor persoanelor în faţa legii şi interzicerea discriminării.Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea constată că excepţia de neconstituţionalitate este neîntemeiată, urmând ca aceasta să fie respinsă, pentru următoarele considerente:Dispoziţiile art. 15 din Legea nr. 230/2007 obligă proprietarul să permită accesul în apartamentul sau în spaţiul său al unui delegat al asociaţiei de proprietari, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare sau să se înlocuiască elemente din proprietatea comună la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaţiu. Acest text nu încalcă dispoziţiile din Constituţie şi din celelalte documente internaţionale care protejează dreptul persoanei la viaţă intimă, familială şi privată şi care consacră inviolabilitatea domiciliului, ci se încadrează în excepţia cuprinsă în art. 27 alin. (2) din Legea fundamentală, care permite derogări de la caracterul inviolabil al domiciliului atunci când acestea sunt necesare „pentru înlăturarea unei primejdii privind (…) bunurile unei persoane.” Or, textul legal criticat se referă la situaţiile vizând reparaţii ori înlocuirea unor elemente din proprietatea comună, al căror scop îl constituie protejarea, evitarea degradării şi conservarea unor bunuri din proprietatea comună, caracteristică condominiului. Accesul în apartament se face, în mod obişnuit, cu anunţarea proprietarului cu 5 zile înainte, astfel că nu se poate susţine existenţa vreunei imixtiuni în viaţa intimă şi privată, proprietarul având posibilitatea, în acest interval de timp, să îşi ia măsurile pe care le consideră necesare pentru protejarea propriei intimităţi. Chiar şi accesul în cazurile de urgenţă este justificat, nu numai de dispoziţiile constituţionale anterior menţionate, ci şi de înseşi prevederile art. 8 paragraful 2 din Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale.Art. 24 alin. (4) din Legea nr. 230/2007, potrivit căruia hotărârile adunării generale sunt obligatorii şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari, nu încalcă dispoziţiile constituţionale invocate de autorii excepţiei. Astfel, oricare dintre proprietari, fie că este sau nu membru al asociaţiei, are dreptul, potrivit art. 26 din lege, de a ataca în justiţie hotărârile care sunt de natură să îi prejudicieze interesele. Curtea nu poate reţine nici pretinsa încălcare a dreptului la liberă asociere. În jurisprudenţa sa, instanţa de control constituţional a statuat, de pildă prin Decizia nr. 168 din 28 octombrie 1999, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 85 din 24 februarie 2000, că, în anumite situaţii, legiuitorul poate institui forme speciale de asociere ce urmăresc salvgardarea unor interese de ordin general şi care, în perspectiva scopurilor pe care le urmăresc, nu reprezintă, în realitate, modalităţi înscrise în conceptul de liberă asociere, iar asociaţia de proprietari se află tocmai într-o asemenea situaţie juridică. Această categorie de asociaţii a fost creată prin lege în vederea realizării unui scop de interes general, şi anume administrarea în bune condiţii a clădirilor cu mai multe apartamente, luându-se în seamă totodată şi interesele locatarilor legate de realizarea unei bune convieţuiri, inclusiv pentru stabilirea costurilor şi a cheltuielilor comune, a repartizării lor pe fiecare locatar, a reparaţiilor şi amenajărilor necesare etc. Rezolvarea problemelor pe care le implică locuirea şi administrarea unui imobil cu mai mulţi locatari impune, în consecinţă, o asociere fără de care drepturile şi interesele legitime ale celor ce locuiesc în imobilul respectiv ar putea fi afectate prin apariţia unor neînţelegeri sau litigii.Cu privire la această problemă, este de menţionat faptul că, într-adevăr, Curtea Europeană a Drepturilor Omului şi-a format o jurisprudenţă prin care a constatat încălcarea art. 11 din Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale atunci când asocierea era obligatorie potrivit legislaţiei naţionale. Crearea asociaţiilor de proprietari, astfel cum este reglementată de Legea nr. 230/2007, nu contravine dispoziţiilor constituţionale sau convenţionale care garantează implicit şi aspectul negativ al dreptului de asociere. Elocvent sub acest aspect este art. 2 teza a doua din legea amintită, care oferă proprietarului posibilitatea de a se asocia în această formă asociativă, fără să îi impună însă vreo obligaţie în acest sens. Conţinutul normativ al acestui articol are caracter dispozitiv, lăsând proprietarului libertatea de a deveni sau nu membru al asociaţiei, neexistând niciun fel de constrângeri legale sau de altă natură care să îl forţeze să adere la asociaţie.În ceea ce priveşte dispoziţiile art. 46 din Legea nr. 230/2007, Curtea constată că sunt în deplin acord cu prevederile constituţionale şi din celelalte documente internaţionale care consfinţesc dreptul la liberă asociere şi care protejează dreptul de proprietate privată. Prin Decizia nr. 1.155 din 11 decembrie 2007, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 63 din 28 ianuarie 2008, instanţa de contencios constituţional a statuat că, sub aspectul participării la cheltuielile comune, nu are relevanţă dacă persoana este sau nu membru al unei asociaţii de proprietari, întrucât această obligaţie rezultă din starea de indiviziune forţată cu privire la părţile comune în care se află toţi proprietarii. În acest sens, Curtea a observat că în art. 2 din Legea nr. 230/2007 se prevede că, datorită acestei stări de indiviziune forţată, proprietarii au obligaţia să ia măsuri cu privire la drepturile şi obligaţiile comune ce le revin tuturor asupra proprietăţii comune. În plus, existenţa unor spaţii în proprietate comună şi perpetuă, imposibilitatea încheierii unor contracte individuale cu marii furnizori de utilităţi de către toţi proprietarii, indiferent că sunt sau nu membri ai asociaţiei de proprietari, sunt elemente care impun constituirea unei structuri organizate, care să acţioneze în numele şi pentru interesul comun.Nici dispoziţiile art. 47 şi 48 din Legea nr. 230/2007 nu sunt de natură să contravină vreuneia dintre normele constituţionale sau dintre cele consacrate la nivel internaţional, textele de lege criticate nefăcând altceva decât să enumere cheltuielile asociaţiei şi să precizeze modalităţile de stabilire şi repartizare a acestor cheltuieli.În continuare, Curtea observă că, prin Decizia nr. 20 din 21 ianuarie 2003, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 229 din 4 aprilie 2003, s-a mai pronunţat în sensul constituţionalităţii soluţiei legislative prevăzute în momentul de faţă de art. 49 alin. (1) din Legea nr. 230/2007.În legătură cu dispoziţiile art. 50 alin. (2) din lege, autorii excepţiei pretind că ar fi nesocotit principiul egalităţii, întrucât asociaţia de proprietari este scutită de taxa de timbru, în timp ce proprietarul nu beneficiază de o asemenea scutire. Cu privire la această problemă, Curtea s-a pronunţat prin mai multe decizii, statuând, de exemplu, prin Decizia nr. 476 din 6 mai 2008, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 425 din 6 iunie 2008, că instituirea unor excepţii de la regula generală a plăţii taxei judiciare de timbru, constând în scutiri de la plata acesteia, nu constituie o discriminare sau o atingere adusă principiului invocat.În fine, Curtea constată că instituirea, prin dispoziţiile art. 51 din Legea nr. 230/2007, a unui privilegiu imobiliar şi a unuia mobiliar în favoarea asociaţiei de proprietari reprezintă un mijloc juridic de garantare a creanţelor acesteia constând în sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari. Printr-o asemenea reglementare nu se poate susţine că ar fi contrară vreuneia dintre prevederile din Legea fundamentală şi din celelalte documente internaţionale invocate de autorii excepţiei, întrucât nu face altceva decât să confere acesteia o poziţie de prioritate faţă de ceilalţi creditori în ceea ce priveşte satisfacerea creanţei sale. Faptul că privilegiul imobiliar se radiază din registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate, iar nu şi printr-un înscris prin care se constată că suma nu este datorată constituie un aspect care excedează competenţei de soluţionare a Curţii Constituţionale, fiind o problemă de legiferare, a cărei reglementare aparţine exclusiv autorităţii legiuitoare.Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul art. 146 lit. d) şi al art. 147 alin. (4) din Constituţie, precum şi al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) şi al art. 29 din Legea nr. 47/1992,CURTEA CONSTITUŢIONALĂÎn numele legiiDECIDE:Respinge excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 15, art. 24 alin. (4), art. 46, art. 47, art. 48, art. 49 alin. (1), art. 50 şi art. 51 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, excepţie ridicată de Şerban Alexandru Dimitriu şi Simona Liliana Dimitriu în Dosarul nr. 14.696/301/2007 al Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti – Secţia civilă.Definitivă şi general obligatorie.Pronunţată în şedinţa publică din data de 19 martie 2009.PREŞEDINTE,Acsinte GasparMagistrat-asistent,Valentina Bărbăţeanu––––

	Redacția Lex24 Drept la Sursa!
	Articole Urmărește