DECIZIE Nr. 30 din 6 aprilie 1994

în legătură cu constituţionalitatea Legii pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafeţe locative



Curtea Constituţională a fost sesizată, la data de 3 martie 1994, de către 26 senatori, respectiv de domnii Constantin Moiceanu, Gabor Menyhert Hajdu, Zoltan Hosszu, Bela Marko, Ion Manea, Vasile Vetisanu, Emilian Buzica, Florin Buruiana, Nicolae Manolescu Apolzan, Andrei Potcoava, Emil Tocaci, Adrian Dumitru Popescu-Necsesti, Alexandru Paleologul, Radu Vasile, Lajos Magyari, Karoly Ferenc Szabo, Tiberiu Ştefan Incze, Petre Constantin Buchwald, Adrian Sarbu, Gheorghe Frunda, Denes Sereş, Nistor Badiceanu, Gabor Kozsokar, Radu Ceontea, Voicu Valentin Glodean şi Ioan Paul Popescu asupra neconstitutionalitatii art. 1-4 din Legea pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafeţe locative. În sesizare, grupul de senatori susţine, în esenta, ca art. 1 al legii este contrar art. 41 alin. (1) şi art. 135 alin. (1) din Constituţie, art. 2 şi art. 3 încalcă principiul neretroactivitatii legii, consacrat de art. 15 alin. (2) din Constituţie, iar art. 4 contravine principiului separarii puterilor în stat. Potrivit art. 19 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, s-au solicitat preşedinţilor celor două Camere ale Parlamentului, precum şi Guvernului, punctele lor de vedere în legătură cu sesizarea primită. De asemenea, în temeiul art. 53 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a Curţii Constituţionale, s-a cerut opinia prof. univ. dr. Francisc Deak de la Facultatea de Drept a Universitatii Bucureşti. În punctul de vedere al preşedintelui Camerei Deputaţilor se apreciază ca prevederile art. 1-4 din Legea pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafeţe locative sunt constituţionale. Cu privire la art. 1 se susţine ca, în sesizare, se confunda titularul actual al dreptului de proprietate asupra suprafeţelor locative respective, care este statul, cu fostul proprietar, înlăturat din dreptul sau prin naţionalizare, or, calitatea statului de proprietar nu poate fi contestată în lipsa adoptării unei legi care să declare nule actele de trecere în proprietatea statului a unor proprietăţi. În consecinţa, legea, ca act juridic al statului, poate impune orice condiţie referitoare la contractele încheiate, inclusiv prelungirea acestora. De asemenea, se considera ca prin dispoziţiile art. 1 nu se încalcă dreptul de proprietate, deoarece Legea nr. 5/1973 este încă în vigoare, iar, potrivit pct. 3 din anexa nr. 2 la H.C.M. nr. 860/1973, care stabileşte modelul contractului – tip de închiriere, se menţionează: „La expirarea termenului, chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului […] în afară de cazurile expres prevăzute de lege, modificarea sau rezilierea contractului se poate face numai cu acordul ambelor părţi”. În legătură cu art. 2 din lege, se apreciază ca prin acesta nu se încalcă principiul neretroactivitatii legii, consacrat prin art. 15 alin. (2) din Constituţie, întrucît legea în discuţie nu a creat drepturi şi obligaţii noi faţă de reglementările similare (în vigoare până la 31 decembrie 1987), ci a consfintit o stare de fapt existenta, respectiv raporturile juridice de închiriere, care au continuat să se desfăşoare. De aceea se considera ca şi în lipsa unei prelungiri prin lege a valabilităţii raporturilor juridice de închiriere acestea au continuat sa existe, părţile indeplinindu-şi în mod reciproc obligaţiile. Referitor la neconstituţionalitatea art. 3, se susţine ca autorii nu au observat faptul ca reglementarea se referă la închirierea garajelor proprietate de stat şi nu la suprafeţele destinate acestui scop – proprietatea unor persoane fizice. Cu privire la art. 4, se apreciază ca este constituţional, dispoziţiile sale nereprezentând o imixtiune a legislativului în activitatea judecătorească. În acest sens, se menţionează că, potrivit art. 21 din Legea nr. 5/1973, „Nici o persoană nu poate fi evacuata din locuinta deţinută în mod legal decît în cazurile şi în condiţiile prevăzute de lege”. Art. 23 şi art. 64 din aceeaşi lege prevăd situaţiile şi condiţiile în care se poate cere evacuarea, iar printre acestea nu figurează „încetarea contractului de închiriere” pe considerentul că nu a fost reînnoit. Se apreciază ca textul art. 4 din lege este, de altfel, şi inutil, întrucît o lege în vigoare este obligatorie pentru toţi subiectii cărora li se adresează, inclusiv pentru instanţele judecătoreşti. Potrivit opiniei prof. univ.dr. Francisc Deak, legiuitorul poate stabili reguli privind conţinutul şi limitele dreptului de proprietate, asa cum prevede expres art. 41 alin. (1) din Constituţie şi după cum rezultă şi din dispoziţiile art. 135 alin. (6) ale legii fundamentale, conform cărora proprietatea este inviolabilă în condiţiile legii. În acelaşi sens, din dispoziţiile art. 480 şi art. 475 din Codul civil rezultă ca dreptul de dispoziţie al proprietarului se exercită în condiţiile prevăzute de lege. De altfel, cu referire la legislaţia locativă exista o reglementare specială care asigura stabilitatea contractului de închiriere atât în dreptul german, cît şi în dreptul francez, iar din compararea acestor legislaţii cu cea instituită prin Legea nr. 5/1973 rezultă o similitudine de soluţii, îndeosebi în ce priveşte art. 64 al legii. În legătură cu critica formulată în sesizare, referitoare la încălcarea principiului neretroactivitatii legii, se considera ca aceasta nu are în vedere legislaţia locativă în vigoare, potrivit căreia, la expirarea termenului, chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului, iar evacuarea să se poate face numai în condiţiile prevăzute de lege (art. 21 din Legea nr. 5/1973 şi, îndeosebi, dispoziţiile art. 64 privind schimbul obligatoriu de locuinţe). Deci prelungirea şi reînnoirea contractelor de închiriere se considera ca s-au produs după 1 ianuarie 1988, când a încetat ultima prorogare legală „în virtutea legislaţiei locative, independent de noua lege, care consacra o prelungire care oricum s-a produs anterior”. Cît priveşte obiecţia de neconstituţionalitate legată de imixtiunea organului legislativ în treburile organelor judecătoreşti, se apreciază ca ea nu poate fi reţinută întrucît „legea noua reconfirma o soluţie care ar urma să fie aplicată în lipsa ei”. Preşedintele Senatului şi Guvernul nu au comunicat punctele lor de vedere. CURTEA CONSTITUŢIONALĂ,având în vedere sesizarea grupului de senatori, punctul de vedere al Camerei Deputaţilor, opinia prof. univ. dr. Francisc Deak, prevederile art. 41, art. 43 şi art. 135 din Constituţie, precum şi dispoziţiile art. 17 – 19 din Legea nr. 47/1992, retine următoarele: Sesizarea priveşte dispoziţiile art. 1-4 din Legea pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafeţe locative. Curtea Constituţională, în temeiul art. 3 alin. (2) din Legea nr. 47/1992, constata ca este competenţa să soluţioneze sesizarea care s-a făcut cu respectarea prevederilor art. 144 lit. a) din Constituţie şi ale art. 17 alin. (1) din legea sa organică. La art. 1, textul prevede prelungirea de drept a contractelor de închiriere aflate în curs de executare pe o perioadă de 5 ani, indiferent de proprietar, fie ca suprafeţele locative sunt ocupate de persoane fizice, fie de aşezăminte social-culturale şi de învăţământ, de partide politice şi alte organizaţii neguvernamentale. În sesizare se susţine ca art. 1 din lege violeaza art. 41 alin. (1) din Constituţie, care garantează dreptul de proprietate, şi art. 135 alin. (1) din legea fundamentală, care impune statului ocrotirea proprietăţii. În acest sens se arata ca "garantarea dreptului de proprietate presupune respectarea dezmembramintelor acestui drept şi, în mod special, a dreptului de dispoziţie. Proprietarului nu i se poate impune de lege un raport contractual la care nu-şi da consimţământul". Curtea apreciază ca aceasta critica nu este intemeiata. Potrivit art. 41 alin. (1) din Constituţie, conţinutul şi limitele dreptului de proprietate sunt stabilite prin lege. Aceasta prevedere permite legiuitorului ca în considerarea unor interese specifice sa instituie reguli care să armonizeze incidenţa şi a altor drepturi fundamentale ale cetăţenilor decît cel de proprietate, într-o interpretare sistematica a Constituţiei, astfel încât ele sa nu fie suprimate prin modul de reglementare a dreptului de proprietate. În acest sens, Curtea Constituţională, în Decizia nr. 6/1992, a statuat ca reglementarea contractului de închiriere nu priveşte regimul general al proprietăţii. De aceea prelungirea prin lege a acestui contract, în scop de protecţie a chiriaşilor, poate fi instituită prin lege ordinară. O asemenea măsura de protecţie îşi are temeiul constituţional în prevederile art. 43 din Constituţie, potrivit cărora statul este obligat sa ia măsuri de protecţie socială de natura să asigure cetăţenilor un nivel de trai decent. Conţinutul notiunii de nivel de trai decent nu este definit de Constituţie, dar el rezultă în funcţie de situaţiile avute în vedere de legiuitor, precum şi în funcţie de reglementările internaţionale privind drepturile omului, obligatorii în temeiul art. 11 şi art. 20 din Constituţie. În acest sens, potrivit art. 25 din Declaraţia Universala a Drepturilor Omului, dreptul la un nivel de trai corespunzător cuprinde, printre altele, şi dreptul la locuinta. În acelaşi sens, art. 11 din Pactul internaţional cu privire la drepturile economice, sociale şi culturale prevazind obligaţia statelor de a recunoaşte dreptul oricărei persoane la un nivel de trai suficient pentru ea însăşi şi familia să se referă, în mod expres, şi la locuinta. Legea interna trebuie să dezvolte aceste principii, aducind soluţii concrete în diferite domenii supuse reglementării. Se desprinde concluzia ca legiuitorul intern, dând curs acestor dispoziţii, este îndreptăţit, stabilind conţinutul şi limitele dreptului de proprietate, sa ţină seama nu numai de interesele proprietarilor, ci şi de cele ale chiriaşilor, cărora trebuie să le asigure dreptul la o locuinta, realizind astfel un echilibru între aceste comandamente constituţionale. Prelungirea termenului de validitate a contractelor de închiriere apare astfel ca o măsura de politica legislativă care se înscrie în întregime în ansamblul prevederilor legii fundamentale. Trebuie remarcat ca, spre deosebire de ceea ce se susţine în sesizare, prelungirea contractelor nu atinge cu nimic dreptul de dispoziţie al proprietarului, acesta nefiind afectat în nici un mod. Închirierea este în dreptul civil un simplu act de administrare, care nu afectează atributul dispoziţiei. Proprietarul îşi conserva intact dreptul sau de proprietate, beneficiază de toate drepturile ce decurg şi este ţinut de toate obligaţiile ce îi revin. De altfel, prelungirea prin lege a contractelor de închiriere este o practica cunoscută şi în alte tari. Prevederi în acest sens se intilnesc, de exemplu, în legislaţia franceza, cît şi în cea germană, după cum se întâlneau şi în legislaţia interbelica din ţara noastră. La art. 2, textul legii prevede că toate contractele de închiriere existente la 1 ianuarie 1988 şi cele încheiate şi expirate după această dată se reinnoiesc tot pe o perioadă de 5 ani, dacă chiriaşul ocupa şi în prezent spaţiul locativ care a făcut obiectul închirierii. În sesizare se susţine ca dispoziţia violeaza principiul neretroactivitatii legii, consacrat de art. 15 alin. (2) din Constituţie, întrucît "este evident ca un contract expirat nu poate fi reînnoit decît prin efectul retroactiv al legii". Curtea considera ca nici aceasta critica nu este intemeiata. În realitate, potrivit legislaţiei în vigoare, contractele de închiriere nu au expirat în perioada anterioară legii, astfel ca lege nu conferă efect retroactiv nici unui contract de închiriere, ci prelungeşte doar, în viitor efectele acestora. Sediul materiei contractului de închiriere se găseşte în Legea nr. 5/1973, urmată de clauzele contractului de închiriere-tip, prevăzute de H.C.M. nr. 860/1973, acte normative aflate în vigoare. Art. 64 din Legea nr. 5/1973 arata condiţiile în care proprietarul poate cere evacuarea chiriaşului, neprevăzând printre acestea încetarea contractului la expirarea termenului. În acelaşi sens este şi prevederea de la pct. 3 din anexa nr. 2 la H.C.M. nr. 860/1973, conform căreia la expirarea termenului, chiriaşul are dreptul de reînnoirea contractului. Reînnoirea contractului se poate face în scris, după cum ea rezultă şi din comportamentul părţilor, în concordanta cu prevederile art. 1437 şi art. 1452 din Codul civil, în măsura în care se aplică faţă de reglementarea specială existenta în materie locativă. Se impune concluzia ca această lege nu conferă retroactiv o noua eficienta unor contracte expirate, ci dispune continuarea pe viitor, pe o perioadă de timp, a unor raporturi aflate în curs de executare. Pentru acest motiv, legea nu încalcă principiul constituţional al neretroactivitatii. La art. 3, în sesizare, problema se pune pentru garaje, în aceiaşi termeni. Curtea, pentru motivele arătate anterior, considera ca obiecţia de neconstituţionalitate este nefondata, mai ales textul de lege are în vedere exclusiv garajele proprietate de stat. La art. 4, legea stabileşte ca "Prevederile art. 2 se aplică şi în cazul litigiilor dintre proprietari şi chiriaşi, aflate pe rolul instanţelor judecătoreşti, având ca obiect evacuarea chiriaşilor pentru lipsa de titlu". În sesizare se susţine ca "Acest text contravine principiului constituţional al separarii puterilor în stat şi totodată face şi mai pregnanta violarea prevederilor art. 15 alin. (2) din Constituţie, impunind instanţelor judecătoreşti să aplice cu efect retroactiv o lege inexistenta la declanşarea procesului". Curtea considera ca nici susţinerea referitoare la încălcarea, prin art. 4, a principiului separaţiei puterilor nu este intemeiata. Prevederile art. 4 din lege fac în realitate corp comun cu cele ale art. 2 şi nu reprezintă, în ultima analiza, decît o precizare la dispoziţiile pe care le introduce acesta. Ele au ca scop sa sublinieze doar faptul ca prelungirea priveşte toate contractele de închiriere, fără nici un fel de excepţie. Trebuie remarcat ca, în conformitate cu legislaţia locativă, evacuarea nu poate fi cerută în mod întemeiat pentru lipsa de titlu decît dacă se invoca ocuparea ilegala a spaţiului locativ. Este de competenţa instanţelor judecătoreşti sesizate cu astfel de cauze sa stabilească în ce măsura sunt întemeiate acţiunile ce se introduc în acest sens. În raport cu cele de mai sus rezultă ca dispoziţiile art. 4 nu sunt de natura sa producă o ingerinta în activitatea acestor instanţe, deoarece, pe de o parte, cursul procedurii judiciare nu este cu nimic afectat, iar pe de altă parte, instanţele sunt libere sa pronunţe orice hotărâre pe care o considera temeinica şi legală în raport cu probele efectuate în cauza, deci cu titlu pe care îl invoca reclamantul. Având în vedere considerentele expuse, se retine ca prevederile Legii pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafeţe locative sunt constituţionale. Vazind şi dispoziţiile art. 41, art. 43, art. 135 şi art. 144 lit. a) din Constituţie, precum şi ale art. 17-20 din Legea nr. 47/1992, CURTEA CONSTITUŢIONALĂÎn numele legiiDECIDE:1. Dispoziţiile art. 1, art. 2, art. 3 şi art. 4 din Legea pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafeţe locative sunt constituţionale. 2. Prezenta decizie se comunică, potrivit legii, Preşedintelui României şi se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I. Deliberarea a avut loc la data de 6 aprilie 1994 şi la ea au participat Vasile Gionea, preşedinte, Viorel Mihai Ciobanu, Mihai Constantinescu, Antonie Iorgovan, Ioan Muraru, Florin Bucur Vasilescu şi Victor Dan Zlatescu, judecători. p. PREŞEDINTELECURŢII CONSTITUŢIONALEprof. univ. dr. Ioan Muraru,judecătorMagistrat-asistent,Constantin Burada–––––––––

	Redacția Lex24 Drept la Sursa!
	Articole Urmărește